주식 팔아 '똘똘한 한 채'로? 정부 규제에도 빚투 쏟아지는 이유, 그리고 미래

주담대 규제 속 '영끌'의 진화: 주식 매각 후 서울 아파트 매수

이재명 정부 출범 이후 주택담보대출(주담대) 규제가 심해지자 새로운 형태의 ‘영끌 현상’이 나타나고 있다. 최근 국내외 증시에서 주식을 팔고 예금담보대출(예담대), 자동차담보대출(차담대), 사내대출 등 ‘우회 대출’까지 합쳐 서울 인기 지역 아파트를 매수하려는 움직임이다. 변동성이 높은 자산(주식)과 상대적으로 낮은 자산(부동산)을 연동시켜 수익률을 극대화하는 전략이 한국 자산시장에서도 나타나고 있다는 분석이 나온다.

 

 

 

 

주식과 부동산의 상관관계: 2년 새 두 배 이상 증가한 부동산 매입 자금

국토교통부가 국회에 제출한 주택 구입 자금조달계획서 분석에 따르면 지난 6~9월 ‘주식·채권 매각대금’으로 부동산 매입자금을 충당한 규모는 1조7167억원이었다. 2년 전(7240억원)과 비교하면 두 배 이상 늘었다. 한국 가계자산 중 부동산과 금융자산 비중은 전통적으로 7대3으로 알려져 있다. 전문가들은 “예전에는 그 비중에 거의 변화가 없었는데 최근엔 금융시장과 경기에 따라 서로 영향을 주고받는 흐름이 나타나고 있다”고 설명했다.

 

 

 

 

서울 아파트 매수, 지역별 차이: 강남 3구, 마용성 vs. 중랑·강북·노원

한 가지 특이한 사실은 서울 안에서도 지역에 따라 매수 금액 중 주식·채권 매각대금이 차지하는 비중이 다르다는 점이다. 김상훈 국민의힘 의원실에 따르면 올해 1~10월 서울에서 집을 산 사람들의 거래액(91조4804억원) 가운데 주식·채권을 팔아 마련된 자금 비중은 3.38%(3조905억원)인 것으로 나타났다. 서울 전체 평균보다 높은 곳은 강남 3구(강남·서초·송파)와 마용성(마포·용산·성동) 등 이른바 ‘한강벨트 지역’이다. 반면 중랑구(1.26%), 강북구(1.4%), 노원구(1.42%) 등은 상대적으로 낮았다.

 

 

 

 

부동산으로 회귀하는 자금: '똘똘한 한 채' 선호 현상과 부자들의 투자 전략

김학렬 스마트튜브 대표(빠숑)는 “주식이나 코인은 변동성이 높아 그에 대한 대비 차원으로 부동산을 매매하는 경우가 많다”며 “서울 아파트 인기 쏠림, 똘똘한 한 채 선호 현상 등도 자산 파킹을 한다면 ‘확실한 곳’에 하려는 심리와 관련이 있다”고 풀이했다. 이는 주식 등으로 일정 수준의 자본을 축적하면 부동산으로 전환하는 경향이 있는 국내 부자들의 투자 전략과도 연관성이 있다. KB금융지주 경영연구소의 ‘2022 한국 부자 보고서’에 따르면 신흥 부자들은 전통 부자들에 비해 주식을 활용해 자산을 축적한 비율이 10.4%포인트 높은 것으로 나타났다. 그런데 이들의 85%는 향후 수익률이 가장 높을 것으로 기대하는 투자처로 주택시장을 꼽았다. 결국은 증시에서 부동산으로 다시 투자금이 회귀한다는 얘기다.

 

 

 

 

우회 대출의 증가: 사내대출, 예담대, 차담대… DSR 규제 '무풍지대'

정부가 주담대를 조이기 시작했지만 이 같은 경향은 더 심해지고 있다. 주식 매각대금으로 서울 주택 매수자금이 부족한 경우 ‘우회 영끌’까지 늘어나는 모습이다. 대출 규제의 ‘무풍지대’인 사내대출, 예금담보대출, 자동차담보대출 등이 대상이다. 이런 대출 상품은 대출 한도의 기준이 되는 총부채원리금상환비율(DSR) 산정에 포함되지 않아 우회 통로가 되고 있다. 김 의원실이 SGI서울보증으로부터 받은 자료에 따르면 6·27 대책 시행 이후인 올해 7~10월 기업들의 사내대출 보증 공급액 규모는 4839억원으로 집계됐다. 국내 대표 보증기관인 SGI서울보증을 통해 대출받은 회사를 기준으로 추려낸 수치인데, 최근 5년래 최대 규모다.

 

 

 

 

사내대출 급증: 주거비 목적 대출 4년 새 1.7배 증가

특히 주거비 목적의 대출 규모가 빠르게 증가하고 있다. 올해 7~10월 주거비 목적의 사내대출은 3482억원을 기록했다. 2021년 2041억원과 비교하면 4년 새 1.7배로 증가했다. 연도별로는 2022년 2499억원, 2023년 3321억원, 2024년 3375억원으로 매년 늘었다. 시중은행의 예담대 잔액이 급증하고, 고금리인 온라인투자연계금융(P2P) 대출 잔액이 통계를 집계한 이래 최대치로 뛴 것도 같은 맥락이다.

 

 

 

 

전문가들의 제언: 정교한 정책 설계의 필요성

최근 정부 정책은 부동산에서 주식시장으로 자산 이동을 유도하기 위해 주담대를 막는 방향으로 진행되고 있다. 하지만 전문가들은 생산적 투자로 자본 흐름을 유도하려면 더 정교한 정책이 필요하다고 주장한다. 주식시장과 부동산시장의 연동성이 갈수록 강해지고 있기 때문이다. 서울 아파트와 주식 사이를 저울질하며 수익성이 높은 곳으로 ‘자산 갈아타기’가 이뤄지고, 이 과정에서 두 자산시장이 밀접하게 연동해 움직인다는 뜻이다. 오지윤 명지대 경상·통계학부 교수는 “2023년부터 서울 아파트와 주식시장 간 동조화가 심해지고 있다”며 “서울에 신규로 유입되거나 갈아타기 수요를 지닌 젊은 층 중에서 금융시장 접근성이 높은 사람이 많기 때문으로 추정된다”고 말했다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “MZ세대일수록 집을 재테크 수단으로 보는 경향이 심화되고 있다”며 “상대적으로 안전하면서도 환금성이 높은 서울 아파트와 위험성이 높고 휘발성 자산인 주식을 연동해 포트폴리오를 구성하는 경향이 늘어나는 추세”라고 설명했다.

 

 

 

 

핵심만 콕!

정부의 주택담보대출 규제 강화에도 불구하고, 주식 매각 자금으로 서울 아파트를 매수하는 ‘영끌’ 현상이 심화되고 있습니다. 특히, 강남 3구 등 '한강벨트' 지역을 중심으로 똘똘한 한 채 선호 현상이 두드러지며, 사내대출 등 우회 대출까지 증가하는 추세입니다. 전문가들은 주식과 부동산 시장의 연동성을 고려한 정교한 정책 설계가 필요하다고 강조합니다.

 

 

 

 

독자들의 Q&A

Q.주식 투자를 통해 얻은 자금으로 부동산을 구매하는 이유는 무엇인가요?

A.주식 투자를 통해 단기간에 자본을 축적한 후, 상대적으로 안정적인 자산인 부동산으로 전환하여 자산 가치를 보존하고, 시세 차익을 얻으려는 경향이 있습니다. 특히, 변동성이 큰 주식 시장의 위험을 분산하고, 똘똘한 한 채를 통해 자산 가치를 극대화하려는 심리가 작용합니다.

 

Q.정부의 주택담보대출 규제가 강화되면 어떤 영향이 있나요?

A.주택담보대출 규제가 강화되면, 주택 구매를 위한 자금 조달이 어려워집니다. 이에 따라, 주식 매각, 예금담보대출, 사내대출 등 우회적인 방법으로 자금을 마련하려는 시도가 늘어납니다. 또한, 주택 구매 심리가 위축되어 부동산 시장의 침체를 유발할 수도 있습니다. 그러나, 장기적으로는 주택 가격 안정에 기여할 수 있습니다.

 

Q.향후 부동산 시장 전망은 어떻게 예상할 수 있을까요?

A.주식 시장과 부동산 시장의 연동성이 높아짐에 따라, 두 시장의 흐름을 함께 고려해야 합니다. 주식 시장의 변동, 금리 인상, 정부 정책 변화 등 다양한 요인들이 부동산 시장에 영향을 미칠 수 있습니다. 전문가들은 똘똘한 한 채 선호 현상, 우회 대출 증가 등을 고려하여, 신중한 투자 결정을 내릴 것을 권고하고 있습니다.