빌라 집주인들 '130.5%' 공포…역전세 공습 경고

임대보증금 반환보증 요건 강화, 빌라 시장 술렁

오는 7월부터 등록임대사업자에게도 강화된 임대보증금 반환보증 가입 요건이 적용됩니다. 공시가격 대비 전세보증금 한도가 축소되면서 빌라 집주인들은 계약 만료 시 보증금을 낮추거나 추가 담보를 제공해야 하는 상황에 놓였습니다. 서울 은평구에서 공시가격 8000만원 상당의 다세대주택을 임대 중인 A씨는 현재 1억2000만원인 전세보증금을 약 1500만원 낮춰야만 반환보증에 가입할 수 있게 되었습니다. 이는 시장에 역전세와 월세화 가속화라는 혼란을 야기할 수 있다는 우려를 낳고 있습니다.

 

 

 

 

공시가격 인정 비율 축소, 보증 가입 문턱 높아져

국토교통부는 7월 1일부터 기존 등록임대사업자에게도 공시가격 인정 비율을 주택 가격 구간별로 5~10%포인트 축소하는 개정안을 적용합니다. 공시가격 9억원 미만 공동주택의 경우 기존 150%에서 145%로, 9억~15억원은 140%에서 130%로 줄어듭니다. 또한, 임대보증금 부채비율(LTV) 기준도 기존 100%에서 90%로 강화됩니다. 이에 따라 공시가격 3억원 빌라의 경우, 기존 4억5000만원까지 가능했던 보증 한도가 3억9150만원으로 줄어들어 보증 가입이 더욱 어려워질 전망입니다.

 

 

 

 

빌라 시장, 아파트보다 불리한 공시가격 현실화율

비아파트 임대시장은 제도 시행을 앞두고 더욱 큰 우려에 직면해 있습니다. 다가구·연립·다세대주택은 아파트에 비해 주택 가격이 낮게 산정되는 경향이 있으며, 공시가격 현실화율 또한 평균 69%에 불과하여 실제 시장 가격과의 편차가 큽니다. 주택도시보증공사(HUG)는 아파트와 달리 빌라의 경우 공시가격을 보증 한도 산출의 1순위로 적용하기 때문에, 선순위 채권이 조금만 있어도 가입 조건을 충족하기 어렵습니다. 서울 은평구의 B씨는 전세보증금을 낮추거나 현금성 담보를 제공해야 하는 상황에 놓여 큰 부담을 느끼고 있습니다.

 

 

 

 

역전세·월세화 가속화 우려, HUG 대책은?

전문가들은 이번 가입 요건 강화가 전세 시장 불안을 심화시킬 수 있다고 지적합니다. 임대인이 강화된 요건을 맞추지 못하면 HUG 반환보증을 통해 보증금을 돌려줘야 하므로 HUG의 재무 건전성 악화로 이어질 수 있습니다. 또한, 임대인들이 반환보증 부담을 줄이기 위해 반전세나 월세로 전환할 경우 전세 매물 감소로 이어져 임차 시장의 혼란이 가중될 수 있습니다. 함영진 우리은행 부동산리서치 랩장은 빌라 시장의 전세 매물 감소를 예상하며 우려를 표했습니다. HUG는 임대 시장 모니터링을 통해 추가적인 제도 개선 방안을 검토하겠다고 밝혔습니다.

 

 

 

 

빌라 집주인들, 보증금 반환보증 강화로 '역전세' 공포

7월부터 임대보증금 반환보증 가입 요건이 강화되면서 빌라 집주인들이 보증금 하향 조정 또는 추가 담보 제공이라는 이중고에 시달리고 있습니다. 공시가격 인정 비율 축소와 LTV 기준 강화로 보증 가입 문턱이 높아졌으며, 낮은 공시가격 현실화율로 인해 빌라 시장은 더욱 큰 타격을 받을 전망입니다. 이는 역전세난 심화와 빌라의 월세화 가속화로 이어져 임차 시장의 불안을 증폭시킬 것으로 보입니다.

 

 

 

 

임대보증금 반환보증, 이것이 궁금해요

Q.임대보증금 반환보증 가입 요건이 강화되는 이유는 무엇인가요?

A.주택도시보증공사(HUG)의 재무 건전성 악화를 방지하고, 임대인의 과도한 전세보증금으로 인한 임차인의 피해를 예방하기 위함입니다.

 

Q.공시가격 인정 비율과 LTV 기준이 구체적으로 어떻게 바뀌나요?

A.공시가격 9억원 미만 공동주택은 기존 150%에서 145%로, 9억~15억원은 140%에서 130%로 축소되며, LTV 기준도 100%에서 90%로 강화됩니다.

 

Q.빌라 집주인이 보증 가입 요건을 충족하지 못하면 어떻게 되나요?

A.초과하는 보증금만큼 HUG에 현금성 담보(예금)를 제공해야 합니다. 하지만 이는 유동성 확보가 어려운 임대인에게 큰 부담이 될 수 있습니다.