규제 폭탄에도 끄떡없다… 오피스텔, '아파트 대체재'로 급부상! 투자해도 될까?

10·15 부동산 대책 이후, 오피스텔 시장의 반전 드라마

10·15 부동산 대책 이후 서울 아파트 시장이 급속히 얼어붙자, 규제의 사각지대에 있는 오피스텔 시장이 반사이익을 보면서 ‘귀한 몸’으로 떠올랐다. 기존 임대 투자 수요에 실수요자까지 더해지면서 투자처이자 아파트의 대체재로 주목받고 있다는 분석이다.

 

 

 

 

거래량 급증, 가격 상승… 오피스텔, 뜨겁게 타오르다

4일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 지난 달 서울 오피스텔 거래량은 총 937건으로 한달 전(844건) 보다 11.1%나 증가했다.올 하반기 오피스텔 거래는 7월 996건에서 8월과 9월 연속으로 844건에 머물렀다가 지난 달 반등했다.

 

 

 

 

오피스텔, 역대 최고치에 근접… 상승세 뚜렷

KB부동산에 따르면, 올 10월 서울 오피스텔 매매가격지수는 124.57로, 전년 동월 대비 0.91% 상승했다.이는 올들어 가장 큰 월간 상승 폭이다. 뿐만 아니라 역대 최고치였던 2022년 10월(125.85)에 근접한 수치다.

 

 

 

 

규제 vs 비규제, 엇갈린 운명

10·15 부동산 대책에 따라 서울 전역과 경기도 12개 지역이 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 동시에 지정됐다. 발표 다음 날인 16일부터는 규제 지역의 주택담보대출비율(LTV)이 40%로 축소됐으며, 무주택자 우선 가점제·거주 의무기간·재당첨 제한 등 청약 조건도 강화됐다. 여기에다 자금조달계획서 제출, 실거주 의무, 3년의 전매제한 규제까지 더해지면서 매수 여력은 크게 줄었다.반면, 오피스텔은 아파트와 유사한 주거 환경을 누릴 수 있는 ‘아파트 대체재’로 불리지만, 준주택으로 분류돼 이번 대책의 직접적인 영향권에서는 벗어나 있다.

 

 

 

 

오피스텔, 규제 회피처로 매력적인 이유

규제지역에서도 LTV는 기존과 같은 70%가 유지되며, 실거주 의무나 자금조달계획서 제출 의무도 없다.여기에다 오피스텔을 보유해도 아파트 청약시 무주택 자격이 유지된다는 점도 실수요자에게 매력적이라는 분석이다.

 

 

 

 

10·15 대책 이후, 오피스텔로 쏠리는 시선

이에 10·15 대책 이후 오피스텔이 투자처로 적극 주목받고 있다는 분석이 나온다.실제로 지난 달 전체 거래 937건 중 663건(70.7%)이 대책 발표 다음 날인 16일 이후 체결됐다. 같은 달 1~15일 사이 체결된 거래는 274건이었다.대책 발표 이후 오피스텔 거래량이 배 이상 늘어난 셈이다.

 

 

 

 

아파트 시장, 급격한 냉각… 오피스텔은 반사이익

이에 비해 아파트는 대책 이전 15일간 4939건이 거래됐지만, 이후 15일간은 1189건으로 76% 급감했다. 전체 아파트 거래량도 9월 8870건에서 10월 6128건으로 31%나 줄었다.

 

 

 

 

전문가 분석: '아파트 대체 수요' 유입

함영진 우리은행 부동산 리서치랩장은 “3억원 미만은 임대 수익을 목적으로 한 거래가 많지만, 그 이상부터는 아파트 대체 수요가 본격 유입된 것으로 볼 수 있다”고 말했다.

 

 

 

 

오피스텔 신고가 행진… 투자 열기 고조

오피스텔을 아파트 대체 투자처 혹은 대체 실거주지로 인식하는 분위기가 확산되면서, 신고가도 잇따르고 있다.

 

 

 

 

투자, 신중해야 할 이유

다만, 전문가들은 오피스텔 추격 매수에는 신중해야 한다고 조언한다.오피스텔은 재건축·재개발이 사실상 불가능하고, 환금성이 떨어지는 구조적 한계가 있기때문이다.

 

 

 

 

결론: 오피스텔 투자, 신중한 접근 필요

결론적으로, 오피스텔 시장은 현재 뜨거운 감자입니다. 하지만, 섣부른 투자는 위험할 수 있습니다. 전문가의 조언처럼, 신중하게 접근하여 꼼꼼히 따져보고 투자 결정을 내리는 것이 중요합니다.

 

 

 

 

자주 묻는 질문

Q.오피스텔, 정말 아파트 대체재가 될 수 있을까요?

A.네, 규제 회피와 유사한 주거 환경으로 인해 아파트의 좋은 대체재가 될 수 있습니다. 하지만, 모든 오피스텔이 그런 것은 아니므로, 입지 조건 등을 꼼꼼히 따져봐야 합니다.

 

Q.오피스텔 투자, 지금이 적기일까요?

A.단기적으로는 거래량 증가와 가격 상승이 나타나고 있습니다. 하지만, 전문가들은 추격 매수에 신중하라고 조언합니다. 장기적인 관점에서, 입지 조건과 미래 가치를 꼼꼼히 분석하는 것이 중요합니다.

 

Q.오피스텔 투자 시, 주의해야 할 점은 무엇인가요?

A.환금성이 떨어지고, 재건축/재개발이 어렵다는 점을 유념해야 합니다. 또한, 입지에 따라 시세 차익이 달라질 수 있으므로, 꼼꼼한 정보 수집과 분석이 필수적입니다.