13억 아파트를 10억대로? 첩보전을 방불케 하는 '다운계약'의 진화

부동산 규제 강화 속 '다운계약' 기승

수도권 주택 거래 위축으로 인해 매매 가액을 실제보다 낮춰 신고하는 다운계약서가 다시 고개를 들고 있습니다. 수원, 용인, 성남 등 일부 지역에서 이러한 불법 행위가 성행하고 있으며, 국세청과 지자체의 단속 강화에도 불구하고 매수인과 매도인의 이해관계가 일치하고 단속 회피 기술이 진화하면서 역부족이라는 우려가 커지고 있습니다. 이는 부동산 규제 강화와 맞물려 거래액수를 낮추려는 유인이 커졌기 때문으로 분석됩니다.

 

 

 

 

단속 회피, 첩보전을 방불케 하는 수법들

분양권 거래가 활발한 수원의 한 신도시에서는 13억원에 거래되는 전용면적 84㎡ 분양권이 국토교통부 실거래가 사이트에는 대부분 10억원대 초반으로 신고되는 다운계약이 은밀하게 이루어지고 있습니다. 현행법상 명백한 불법이지만, 토지거래허가제 등으로 거래가 막히면서 사실상 관행처럼 굳어지는 분위기입니다. 단속을 피하기 위해 '현금 거래'와 '자금 추적 회피'에 집중하며, 3~4명의 지인을 동원한 '쪼개기 인출'이나 국세청의 자금 출처 소명 요구 시점을 고려한 '소명 시나리오' 등 치밀한 수법이 동원되고 있습니다. 또한, 계약서 금액 확인은 지자체, 계좌 밖 현금 거래는 국세청 소관으로 행정기관 간 사각지대도 존재합니다.

 

 

 

 

다운계약 적발 건수 및 과태료 급증

수원뿐 아니라 성남, 용인, 부천, 김포 등에서도 다운계약서가 잇달아 적발되고 있습니다. 경기도에 따르면, 다운계약서 적발 건수와 과태료는 2022년 급증한 이후 지난해 다시 증가세를 보였습니다. 특히 지난해에는 적발 건수 증가율(13.8%)보다 과태료 급증률(290%)이 훨씬 높아, 2022년을 넘어선 과태료 부과액을 기록했습니다. 이는 지난해부터 이어진 부동산 거래 규제 강화로 인해 매수자와 매도자 모두 거래액수를 낮출 유인이 커졌기 때문이라는 분석입니다.

 

 

 

 

근절되지 않는 다운계약, 그 이유는?

변병설 인하대 부동산학과 교수는 매도인은 양도세, 매수인은 취득세를 절감할 수 있다는 점에서 다운계약서가 근절되지 못하고 있다고 지적합니다. 최근 집값 급등과 부동산 거래 규제 강화로 인해 탈법 행위에 대한 유혹은 더욱 강해질 수밖에 없는 상황입니다. 이러한 다운계약 관행은 부동산 시장의 투명성을 저해하고 공정한 거래 질서를 해치는 심각한 문제로, 이에 대한 지속적인 단속과 제도 개선이 필요합니다.

 

 

 

 

핵심 요약: 다운계약, 진화하는 불법 행위와 그 대책

부동산 규제 강화 속에서 다운계약이 기승을 부리고 있으며, 단속을 피하기 위한 수법은 첩보전을 방불케 할 정도로 진화하고 있습니다. 적발 건수와 과태료 또한 급증하는 추세이며, 이는 세금 절감이라는 이해관계와 규제 강화라는 환경이 맞물린 결과입니다. 부동산 시장의 투명성과 공정성을 위해 지속적인 단속과 제도 개선이 시급합니다.

 

 

 

 

다운계약에 대해 궁금해하실 만한 점들

Q.다운계약서 작성 시 법적 처벌은 어떻게 되나요?

A.다운계약서 작성은 부동산 거래 신고 등에 관한 법률 위반으로, 실제 거래 가액과 다르게 신고한 경우 과태료가 부과됩니다. 또한, 세금 탈루와 관련된 문제로 국세청의 조사를 받을 수 있으며, 경우에 따라 형사 처벌까지 이어질 수 있습니다.

 

Q.다운계약 적발 시 매수인과 매도인 모두 처벌받나요?

A.네, 다운계약은 매수인과 매도인 쌍방의 합의 하에 이루어지는 경우가 많으므로, 양 당사자 모두에게 법적 책임이 따를 수 있습니다. 실제 거래 가액을 낮춰 신고한 사실이 확인되면 과태료 부과 대상이 됩니다.

 

Q.다운계약 관행이 근절되지 않는 이유는 무엇인가요?

A.주된 이유는 세금 절감 효과 때문입니다. 매도인은 양도소득세를, 매수인은 취득세 및 재산세 부담을 줄일 수 있어 다운계약의 유혹을 느끼기 쉽습니다. 또한, 부동산 거래 규제 강화로 인해 거래 자체가 위축되면서 이러한 탈법 행위가 늘어나는 경향이 있습니다.