증여세 폭탄 피하려다…자녀에게 '헐값 매매' 통할까?

다주택자, 양도세 중과 앞두고 고민 깊어져

오는 5월 9일 양도소득세 중과 시행을 앞두고 다주택자들의 고민이 깊어지고 있습니다. 매도, 보유, 혹은 자녀에게 조기 증여하는 선택지 사이에서 세금 부담을 줄이기 위한 전략이 주목받고 있습니다. 특히 증여 시 높은 세금 부담 때문에, 증여세를 절감하기 위한 '증여성 저가 거래'가 늘어날 수 있다는 전망이 나옵니다. 이는 실제 매매보다 훨씬 낮은 가격으로 자녀에게 집을 파는 방식을 의미합니다.

 

 

 

 

증여 vs. 저가 양도, 세금 차이 얼마나 날까?

실제 사례를 통해 비교해 보면, 2주택자의 경우 보유 기간 5년을 기준으로 증여와 저가 양도 시 최대 9억원 이상의 세금 차이가 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 9억원에 취득한 주택을 자녀에게 단순 증여할 경우, 시세를 30억원으로 가정했을 때 자녀가 부담해야 할 증여세와 취득세는 총 13억 2260만원에 달합니다. 하지만 이를 시세보다 30% 이상 낮지 않은 가격으로 '저가 양도'할 경우, 양도세와 취득세의 합은 약 4억 1870만원으로 크게 줄어듭니다. 이는 증여세와 비교했을 때 약 9억원의 절세 효과를 가져옵니다.

 

 

 

 

저가 양도, '부당행위계산 부인' 규정 주의해야

하지만 저가 양도가 항상 유리한 것은 아닙니다. 현행 세법상 특수관계인(가족 등)과의 거래에서 시가보다 3억원 이상 낮거나 30% 이상 낮은 가격으로 거래할 경우, 과세 당국은 이를 '부당행위계산 부인' 규정을 적용하여 시세에 맞춰 양도세를 다시 계산할 수 있습니다. 즉, 실제 거래가와 상관없이 시세 기준으로 양도세를 부과하여 추가 세금이 발생할 수 있습니다. 또한, 3억원 이상 낮은 가격으로 거래했다면 해당 차액에 대한 증여세가 추가로 발생할 수 있습니다.

 

 

 

 

정부, 편법 증여 및 다운계약 조사 강화

정부는 양도세 중과 시행 전후로 편법 증여나 다운계약 등 이상 거래에 대한 조사를 강화할 방침입니다. 특히 특수관계인 간의 허위 거래나 대금 수수 행위에 대해서는 엄격하게 관리하며, 증여로 간주될 수 있는 거래에 대해 철저히 들여다볼 예정입니다. 따라서 자녀에게 집을 저가로 양도하는 방식을 고려하고 있다면, 관련 규정을 면밀히 검토하고 전문가와 상담하는 것이 중요합니다.

 

 

 

 

핵심은 '절세'…하지만 '편법'은 금물!

다주택자들은 양도세 중과를 앞두고 증여 또는 저가 양도를 통해 세금 부담을 줄이려는 움직임을 보이고 있습니다. 저가 양도는 증여보다 세금 절감 효과가 크지만, '부당행위계산 부인' 규정 적용 가능성과 정부의 조사 강화로 인해 신중한 접근이 필요합니다. 합법적인 절세 방안을 모색하되, 편법적인 방법은 오히려 더 큰 세금 폭탄으로 이어질 수 있음을 명심해야 합니다.

 

 

 

 

궁금해하실 만한 점들

Q.저가 양도 시 시세는 어떻게 산정되나요?

A.시세는 직전 실거래가, 감정평가액, 유사 매물의 호가 등을 종합적으로 고려하여 과세 당국에서 판단합니다.

 

Q.자녀에게 집을 팔 때 취득세는 얼마나 나오나요?

A.주택 수, 조정대상지역 여부, 주택 가액 등에 따라 달라지며, 일반적으로 일반 매매보다 높은 세율이 적용될 수 있습니다.

 

Q.정부의 이상 거래 조사 대상은 무엇인가요?

A.특수관계인 간의 시세보다 현저히 낮은 가격 거래, 자금 출처 불분명, 다운계약 등이 의심되는 거래를 집중적으로 조사합니다.